Joskus taloyhtiössä tulee eteen tilanne, että joku tai jotkut huoneistot eivät ole käyttökelpoisia siihen käyttötarkoitukseen, johon ne yhtiöjärjestyksen mukaan on suunniteltu. Tilanne voi johtua esim. siitä, että huoneistoa kohtaa vaikkapa vesivahinko tai siellä todetaan sisäilmaongelmia.
Asunto-osakeyhtiölain kolmannen luvun 5 § sanoo, että ”Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.”
Lain tulkitseminen on usein hankalaa ja tulkintoja saadaan vasta kun lakia on koeistettu tuomioistuimissa. Tämän lainkohdan tulkinta on sikäli yksinkertainen, että vastikkeesta vapautuminen kokonaan ei tule kyseeseen. Osakkaan maksettavaksi tuleva yhtiövastike ei ole korvaus asunnon käytöstä, vaan osakkaan osuus taloyhtiön menoista. Vastike kattaa yhtiön erilaisia kuluja, hallintoa, lämmitystä, huoltoa ja ylläpitoa, jne. ja yhtiön on niistä suoriuduttava.
Vastiketta tulee siten aina maksettavaksi, mutta esim. vesimaksusta osakas voi saada vapautuksen, mikäli vettä ei asunnossa voi tosiasiallisesti käyttää eikä sitä siten kulu. Tämänkaltaiset maksuvelvoitteen alentamiset vaativat aina hallituksen päätöksen ja hyvin usein vielä ulkopuolisen asiantuntijan lausunnon tai esim. terveysviranomaisen päätöksen tilan käyttökiellosta. Osakkaan oma näkemys asiasta ei riitä, ei myöskään osakkaan tai asukkaan oma tuntemus sisäilman ongelmista. Lisäksi on vielä todettava, että alennus ei ole mahdollinen, mikäli vastaava vaurio, joka estää asunnon käytön, koskee kaikkia taloyhtiön huoneistoja.
Lähtökohtana tulkinnoissa on ollut se, että täysimääräinen vapautuminen vastikkeen maksusta ei ole mahdollista, mutta joissakin tilanteissa vastiketta voidaan alentaa ja silloin alennuksen määrä lasketaan suhteessa taloyhtiön säästämiin kuluihin, jotka syntyvät siis siitä, että asuntoa ei voida nimenomaiseen käyttötarkoitukseensa käyttää.
Mikäli asunto on vuokrattuna, tilanne on vuokralaisen ja vuokranantajan välillä kokonaan toinen; vuokralainen on usein oikeutettu vuokranalennuksiin, ellei hän voi käyttää asuntoaan vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla. Asiassa sotkeutuvat usein vuokralaisen oikeudet ja osakkeen omistajan velvollisuudet. Tässä artikkelissa ei kuitenkaan käsitellä tilannetta, jossa asunto on vuokrattuna ja jostakin syystä sen käyttö on estynyt.