Kaikki artikkelit

Asumiseen liittyvään keskeiseen lainsäädäntöön tulee muutoksia 1.10.2026, kun sekä asunto-osakeyhtiölaki muuttuu että asuinhuoneistojen vuokrausta koskevan lain uudistukset tulevat samanaikaisesti voimaan.

Asunto-osakeyhtiölain uudistus vahvistaa taloyhtiöiden kykyä puuttua häiriöihin ja helpottaa taloyhtiöiden hallittua alasajoa. Uudistuksen tavoitteena on myös selkeyttää lyhytaikaisen vuokrauksen eli airbnb toiminnan pelisääntöjä.

Mikä sitten muuttuu?

Häiriötilanteisiin puuttuminen ja hallintaanotto

Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita lisätään tai täydennetään uudella häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastettavan erittäin painavan syyn perusteella. Lisäksi uusi hallintaanottoperuste voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajan vieraat tai tämän johdosta yhtiön kiinteistöllä muuten vierailevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti häiriöitä taikka vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Hallintaanotto tulee mahdolliseksi myös terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn rikkomiseen liittyvällä perusteella, esim. tupakkalain rikkomisella. Se, miten tämä käytännössä toteutetaan, jää nähtäväksi.

Jatkossa ei enää ei vaadita haastemiehen käyttämistä, vaan lailla mahdollistetaan hallintaanottovaroituksen  ja -päätöksen sähköinen tiedoksianto.

Uuden lain myötä taloyhtiö voi puuttua lyhytvuokrauksesta aiheutuviin haittavaikutuksiin hallintaanotolla, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Menettelyllä on kuitenkin oltava ”vähäistä suurempi merkitys” ja nähtäväksi jää, millaisia tulkintoja tässä tullaan tekemään.

Osakehuoneiston toisen käyttöön antaneella osakkeenomistajalla (vuokranantajalla) on velvollisuus myötävaikuttaa huoneiston käyttäjän aiheuttaman vahingon selvittämiseen ja osakkeenomistajan on jatkossa annettava tarvittavat tunnistetiedot vuokralaisistaan taloyhtiölle. Tämän tarkoituksena on parantaa mahdollisuuksia selvittää vahinko- ja häiriötilanteita.

Konkurssimenettelyt muuttuvat ja käyttötarkoituksen muuttaminen helpottuu

Jatkossa yhtiöjärjestystä voi muuttaa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, jos vastikeperustetta muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä niin, että se vastaa muiden saman käyttötarkoituksen huoneistojen vastikeperustetta. Edellytyksenä on 4/5 määräenemmistön tuki kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän osakkeista ja äänistä.

Muutos voi helpottaa esimerkiksi liikehuoneiston muuttamista asuinhuoneistoksi. (Edelleen tarvitaan usein rakennuslupa, jne.)

Taloudellisiin vaikeuksiin ajautuneiden yhtiöiden tilanne muuttuu ja päätöksentekoa yhtiön selvitystilaan asettamisesta ja omaisuuden luovuttamisesta selvennetään ja kevennetään. Eli tavoitteena on mahdollistaa taloyhtiön toiminnan hallittu alasajo ja päättäminen tilanteissa, joissa toiminnan jatkaminen ei ole enää realistista.

Sähköautojen latausmahdollisuuksiin tulee muutoksia

Sähköautojen yleistyminen on lisännyt latauspistehankkeita taloyhtiöissä. Kustannusten jakaminen voi kuitenkin olla vaikeaa etenkin silloin, kun vain osa osakkaista hyötyy hankkeesta eikä yhtiöjärjestyksessä ole tarkoitukseen sopivaa vastikeperustetta. Eli tilanteissa, joissa yhtiöjärjestyksessä ei määrätä vastikeperusteesta latauspisteiden asentamisesta hyötyvien osakehuoneistojen osalta.

Tulevaisuudessa siis kun hanke hyödyttää vain tiettyjä osakehuoneistoja tai autopaikkoja, kustannukset voidaan jakaa tasan hankkeeseen osallistuvien kesken.

Muutos voi helpottaa lataushankkeiden päätöksentekoa ja tehdä kustannuksista ennakoitavampia. Taloyhtiön on silti määriteltävä tarkasti, mitä kustannuksia hanke sisältää ja ketkä katsotaan siitä hyötyviksi osakkaiksi.

EF Isännöinti on rekrytoinut osa-aikaisen taloushallinnon ammattilaisen ja tarjonnut myös  IAT tutkintoa suorittavalle opiskelijalle harjoittelupaikan isännöinnin käytännön työhön perehtymiseen. Tämä vaatii pieneltä toimistolta joustamista, mutta pidämme näitä molempia toimia mahdollisuutena.

Näin voimme edelleen ottaa muutamia yhtiöitä lisää isännöitäväksemme. Mikäli olet kiinnostunut, ota yhteyttä ja pyydä meidät neuvottelemaan tai pyydä suoraan tarjous. Tarjouspyynnön voi lähettää sähköpostiosoitteeseen info@efisannointi.fi. Tarjouksen tekemistä helpottaa, jos toimitat meille vähän olemassa olevaa aineistoa; yhtiöjärjestyksenne, hallituksen toimintakertomuksen, tilinpäätöksen sekä mielellään talousarvion ja hallituksen näkemyksen kunnossapitotarpeista.

Kevään yhtiökokoukset lähestyvät. Yhtiökokoukseen kutsutaan osakeluetteloon merkityt omistajat. Varmistu siis, että tietosi on kirjattu oikein. Osakeluetteloa ylläpitää Maanmittauslaitos (MML). He ylläpitävät myös osakkaiden yhteystietoja, joten kannattaa varmistaa, että Maanmittauslaitoksessa on oikeat tiedot. 

Sähköinen asiointi on paitsi nopeaa, myös kustannustehokasta ja ympäristöystävällistä. Me EF Isännöinnillä lähetämme mielellämme materiaalin sähköisenä. Voit halutessasi ilmoittaa sähköpostiosoitteesi MML:n rekisteriin tai ilmoittaa suoraan meille, että sinulle voi toimittaa aineiston; yhtiökokouksen kutsun, asialistan ja mahdolliset liitteet; sähköisesti.

Maanmittauslaitos on ilmoittanut seuraavaa:

”Tammikuun 8. päivä 2026 osakkeenomistajat pääsevät itse korjaamaan muuttuneet yhteystietonsa Maanmittauslaitoksen verkkosivujen asiointipalvelussa. Osakkeenomistajia voi ohjata silloin palveluun tarkistamaan ja päivittämään tietonsa, jotta he saavat yhtiökokouskutsun oikeaan osoitteeseen. Tiedot päivittyvät huoneistotietojärjestelmään välittömästi. Linkki palveluun https://www.maanmittauslaitos.fi/asioi-verkossa/asiointipalvelu-henkiloasiakkaille”

Maailma digitalisoituu ja osakekirjat siirtyvät pikkuhiljaa historiaan. Tilalle tulee sähköinen osakerekisterimerkintä. Osakeluetteloiden ylläpito on siirretty Maanmittauslaitoksen ylläpitämäksi ja meneillään on siirtymäaika, jonka aikana osakekirjat tulee muuttaa sähköisiksi.

Mikäli osakekirja on omassa hallussasi toimi seuraavalla tavalla:

1. Etsi paperinen osakekirja ja tarkista Maanmittauslaitokselta tai sen nettisivuilta, mitä liitteitä tarvitaan. Liitteiden tarve riippuu siitä, millä tavalla olet saanut osakekirjan; kaupalla, perintönä, lahjana, tmv.
2. Hae omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa. Lohjalla on toimisto, joka on avoinna muutamana päivänä viikossa (tätä kirjoitettaessa maanantaisin ja tiistaisin). Suosittelemme asiointia Lohjantähden konttorissa. Palvelu on hyvää ja sujuvaa. Voit toki hoitaa asian myös kokonaan verkossa. Neuvoa saat maanmittauslaitoksen sivuilta tai puhelinpalvelusta.
3. Paperinen osakekirja tulee toimittaa Maanmittauslaitoksen asiakaspalveluun. (Jos asioit konttorilla, tämä hoituu samalla.)

Toimenpide on tietysti maksullinen, mutta kun teet sen itse, säästät sievoisen summan. Mikäli haluat päästä helpolla, voit pyytää esim. pankkiasi hoitaman asian ja maksaa sitten pankille tästä toimeksiannosta.

Mikäli osakekirjasi on pankin hallussa, esim. luoton vakuutena, et pääse itse muuttamaan osakekirjaasi sähköiseksi. Silloin ehkä ei kannata toistaiseksi tehdä mitään. Jos myyt asuntosi, kaupassa osakirja muutetaan kaikissa tapauksissa sähköiseksi ja se on uuden omistajan velvollisuus. Ellet myy siirtymäajan kuluessa, pankki ilmoittaa sinulle jossakin vaiheessa asiasta.

Kun osakekirja on sähköinen, voit tehdä mm. sähköisen kaupan huoneistostasi.

Jos osakekirjasi on kadonnut – sellaistakin tapahtuu – tilanne mutkistuu. Siinä tapauksessa, ettei asiakirjaa todella mistään löydy, niin sinun täytyy hakea asiakirjan kuolettamista käräjäoikeudelta. Se onkin sitten oma prosessinsa ja sinun kannattaa todella varmistua, että sitä ei mistään löydy, ettei se sittenkin ole esim. jäänyt pankkiin jossakin vaiheessa. Tämäkin prosessi on maksullinen ja kohtuullisen pitkä. Et kuitenkaan voi esim. myydä huoneistoasi, ennen kuin sinulla on joko sähköinen merkintä tai hallussasi oleva paperinen osakekirja. 

Joskus taloyhtiössä tulee eteen tilanne, että joku tai jotkut huoneistot eivät ole käyttökelpoisia siihen käyttötarkoitukseen, johon ne yhtiöjärjestyksen mukaan on suunniteltu. Tilanne voi johtua esim. siitä, että huoneistoa kohtaa vaikkapa vesivahinko tai siellä todetaan sisäilmaongelmia. 

Asunto-osakeyhtiölain kolmannen luvun 5 § sanoo, että ”Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.”

Lain tulkitseminen on usein hankalaa ja tulkintoja saadaan vasta kun lakia on koeistettu tuomioistuimissa. Tämän lainkohdan tulkinta on sikäli yksinkertainen, että vastikkeesta vapautuminen kokonaan ei tule kyseeseen. Osakkaan maksettavaksi tuleva yhtiövastike ei ole korvaus asunnon käytöstä, vaan osakkaan osuus taloyhtiön menoista. Vastike kattaa yhtiön erilaisia kuluja, hallintoa, lämmitystä, huoltoa ja ylläpitoa, jne. ja yhtiön on niistä suoriuduttava.

Vastiketta tulee siten aina maksettavaksi, mutta esim. vesimaksusta osakas voi saada vapautuksen, mikäli vettä ei asunnossa voi tosiasiallisesti käyttää eikä sitä siten kulu. Tämänkaltaiset maksuvelvoitteen alentamiset vaativat aina hallituksen päätöksen ja hyvin usein vielä ulkopuolisen asiantuntijan lausunnon tai esim. terveysviranomaisen päätöksen tilan käyttökiellosta. Osakkaan oma näkemys asiasta ei riitä, ei myöskään osakkaan tai asukkaan oma tuntemus sisäilman ongelmista. Lisäksi on vielä todettava, että alennus ei ole mahdollinen, mikäli vastaava vaurio, joka estää asunnon käytön, koskee kaikkia taloyhtiön huoneistoja.

Lähtökohtana tulkinnoissa on ollut se, että täysimääräinen vapautuminen vastikkeen maksusta ei ole mahdollista, mutta joissakin tilanteissa vastiketta voidaan alentaa ja silloin alennuksen määrä lasketaan suhteessa taloyhtiön säästämiin kuluihin, jotka syntyvät siis siitä, että asuntoa ei voida nimenomaiseen käyttötarkoitukseensa käyttää.

Mikäli asunto on vuokrattuna, tilanne on vuokralaisen ja vuokranantajan välillä kokonaan toinen; vuokralainen on usein oikeutettu vuokranalennuksiin, ellei hän voi käyttää asuntoaan vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla. Asiassa sotkeutuvat usein vuokralaisen oikeudet ja osakkeen omistajan velvollisuudet. Tässä artikkelissa ei kuitenkaan käsitellä tilannetta, jossa asunto on vuokrattuna ja jostakin syystä sen käyttö on estynyt.

Otsikon kysymys on taloyhtiön päätöksenteon, mutta myös velvoitteiden kannalta olennainen. Nimittäin, yksi osakeryhmä, jolla yhtä huoneistoa hallitaan, on niin kutsutusti ”jakamaton kokonaisuus”. Se, miten osakeryhmä muodostuu, selviää yhtiösi yhtiöjärjestyksestä.

Mitä tämä jakamaton kokonaisuus sitten käytännössä tarkoittaa?

Lyhyesti sanottuna se tarkoittaa sitä, että saman osakeryhmän omistajien tulee olla yksimielisiä ja kaikilta tulee aina olla suostumus. Aina noin ei ole. Joskus puolisot omistavat yhteisen asunnon, mutta ovat silti eri mieltä, miten jonkin asian tulee olla. Tai omistajana ovat jakamattoman kuolinpesän osakkaat, jotka ovat erimielsiä yhtiökokouksessa käsiteltävästä asiasta. Mikäli yksimielisyyttä ei esim. yhtiökokouksessa heidän välilleen synny, he eivät voi ollenkaan käyttää äänioikeuttaan. Tämä tarkoittaa sitä, että yhteisomistajien tulee käyttää osakkeisiin liittyvää oikeutta yhteisesti tai yhteisen edustajan kautta. Tämä puolestaan tarkoittaa käytännössä sitä, että mikäli huoneiston omistajia on useampia, ja vain yksi heistä osallistuu yhtiökokoukseen, tulee kaikilta muilta olla valtakirja. Edustaa ei voi, ellei valtakirjaa ole. Poikkeuksena on samassa osoitteessa, yhtiössä asuvat puolisot.

Oikeuksiin liittyy usein myös velvollisuuksia ja myös velvollisuudet ovat jakamattomat. Mikäli yksi osakas jättää velvollisuutensa hoitamatta, vastuu lankeaa kaikille ja jopa yksittäin. Eli esim. vastiketta voidaan periä keneltä tahansa omistajista, riippumatta omistusosuuden suuruudesta.

Vuoden viimeinen neljännes on kulussa ja seuraavan vuoden suunnittelu on isännöintitoimistoissa alkanut. Kuten luonnollista, usein juuri talous ohjaa toimintaa.

Taloyhtiön maksuvalmiuden ylläpitäminen on tärkeää ja yhtiöllä tulisikin jatkuvasti olla vähintään noin 3 – 4 kuukauden vastikkeita vastaavat varat tilillä, jotta yhtiön maksukyky on turvattu ja jotta voidaan varautua myös yllättäviin menoihin. Monissa yhtiöissä maksuvalmiutta tuetaan yhtiökokouksen antamalla valtuudella periä muutaman kuukauden ylimääräiset vastikkeet, mikäli jotakin yllättävää ilmaantuu. Tämä ei kuitenkaan voi olla talouden suunnittelun perustana, vaan sen tulee olla todellinen poikkeustilanne.

Hoitokulujen kehityksen lisäksi yhtiöissä on hyvä tarkastella taloutta ja tulevia korjaushankkeita pidemmällä aikavälillä, vähintään 5-10 vuotta eteenpäin. Rahoituksen saatavuus ei olekaan enää itsestään selvää. Pankit katsovat entistä tarkemmin taloyhtiön tilannetta ja näkymiä (sijainti, korjaustarpeet, taloudenpito, suunnitelmallisuus, osakasrakenne jne.). Yhtiön on syytä toimia suunnitelmallisesti ja huolellisesti. Taloyhtiöissä tulisi miettiä varautumista etukäteen tulevia korjaushankkeita varten.

Vaikka sekä inflaatio että korot näyttäisivät olevan hienoisessa laskussa, on talous silti epävakaa ja pankkien into luotottaa varsinkin pienten yhtiöiden pieniä hankkeita on harmillisen matala.

Talousarvion laadinnan lähtökohtana tulisi olla edelliseltä tilikaudelta siirtyvät luvut ja erityisesti vastikekohtaisesti laskettavat yli- tai alijäämät.

Taloyhtiöiden ylläpitokustannusten kasvu näyttäisi asettuvan ja jäänee muutamaan prosenttiin. Lämmityksen hinta jatkaa nousuaan ja sähkön hinnan epävarmuus vaikeuttaa talouden suunnittelua erityisesti niissä taloissa, joissa lämmitykseen tarvitaan sähköä. Myös vesimaksut nousevat lähes jokaisessa kunnassa. Moni kunta tarkastaa myös kiinteistöveroja ylöspäin ja mikäli kiinteistö on vuokratontilla, saattavat myös tonttien vuokrat nousta. Jätemaksut nousevat 5-10 % ja entistä tärkeämmäksi tulee seurata astioiden oikeaa kokoa ja tyhjennysvälejä sekä sitä, että jätteet lajitellaan mahdollisimman tarkasti. Sekajätteen hinta on kaikkein kallein, mutta sitä edelleen syntyy usein eniten. Vakuutusten hinnat nousevat reilusti joka vuosi, mutta vakuutusyhtiöiden hinnoittelu näyttää siirtyvän yhä enemmän riippuvaiseksi yhtiön vahinkohistoriasta sekä kiinteistön kunnosta. 

Taloyhtiön tulot on syytä sopeuttaa menojen mukaisiksi sillä, kustannusten nousut on katettava pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Myös käyttökorvaukset ja muut taksat on toki hyvä tarkistaa, jottei näiden liian matalaa tasoa tarvitse kattaa hoitovastikkeilla.

Vastikevalvonnan on oltava huolellista ja täsmällistä ja erilaisiin maksujen laiminlyönteihin ja rästeihin on puututtava välittömästi. Vastikeseuranta on aikaisempaa keskeisemmässä roolissa.

Kiinteistöliiton tekemän hoitovastikekyselyn mukaan kerrostaloyhtiöiden keskimääräinen hoitovastikkeen taso nousi 4 prosenttia, ja rivitaloyhtiöiden 5 prosenttia vuodesta 2023.

EF Isännöinnin yksi vahvuuksista on talouden tarkka suunnittelu ja talouden seuranta. Teemme itse koko taloushallinnon ja näin meillä on koko ajan tuntuma jokaisen yhtiön taloudesta. Jokaisessa hallituksen kokouksessa käsitellään omassa asiakohdassaan yhtiön taloutta ja kokousten välillä raportoimme hallitukselle, mikäli jotakin poikkeavaa ilmenee. EF Isännöinnillä yhtiönne on luotettavissa käsissä!

Taloyhtiölainojen korot ovat joskus korkeammat, kun mitä osakas joutuisi omasta lainastaan pankilleen korkoja maksamaan. Usein myös lainaosuus on pienentynyt vuosien varrella ja osakkaalla olisi nyt mahdollisuus maksaa oma lainaosuutensa pois ja näin saada oma huoneistonsa valattomaksi, vaikka alunalkujaan osakas olisikin valinnut maksavansa lainan pois rahoitusvastikkeella.

Korkotason nousu on vaikuttanut monen henkilön talouden suunnitteluun. Korkotason nousu usein nostaa rahoitusvastiketta ja siksikin lainaosuuden poismaksu voi olla houkuttelevaa. Yhä useammat ovat kysyneet mahdollisuutta maksaa oma osuus yhtiölainasta pois. Tämä on ilman muuta mahdollista. Osa pankeista veloittaa satasia nk. ylimääräisestä lyhennyksestä, mutta osa pankeista ei kovin suurta summaa veloita ja näin kokonaissäästö saattaa olla merkittävä.

Mikäli haluat päästä eroon kuukausittaisesta rahoitusvastikkeesta ja suorittaa lainaosuutesi pois. Kysy isännöitsijältä eli meiltä lisätietoa; miten voit maksaa ja milloin. Selvitä oma rahatilanteesi, riittävätkö ehkä käteis- tai tilivarasi lainasumman maksuun? Jos tarvitset luottoa toisaalta esim. pankistasi, selvitä luotto valmiiksi. Tämän jälkeen ilmoitat isännöitsijälle, minkä lainan haluat maksaa pois. Laskemme sinulle tarkan summan ja kerromme taloyhtiösi pankin käytänteet ja näistä muodostuvat kulut. Sen jälkeen voit tehdä päätöksesi ja kun olet koko lainaosuutesi maksanut, pienenee vastikemaksusi tuon lainan kuukausierän verran.

Pankkien asiantuntijat ovat sitä mieltä, että omissa nimissä oleva luotto on taloyhtiön lainaa joustavampi ja usein myös edullisempi vaihtoehto. 

Suurimmalla osalla oma asunto on suurin omaisuuserä ja kukapa ei haluaisi omaisuudestaan huolehtia. Omakotitalossa asuvalla on oma tupa ja oma lupa ja omistaja itse päättää ja kantaa vastuunsa päätöksestä ja ottaa omat riskinsä. Taloyhtiössä tilanne on toinen; vastuunkantajia on niin monta kuin on omistajia, mutta riskinottajiakin on yhtä monta. Osa haluaa kaikin keinoin pitää vastikkeen alhaisena ja asua siinä hetkessä mahdollisimman halvalla, kun taas toinen omistaja haluaa pitää paikat kunnossa ja huolehtii siitä, että rakennuksen arvo ja käytettävyys säilyvät.

Avainasemassa on talouden pitkäjänteinen suunnitelmallisuus. Siihen kuuluu tietoisuus rakennusten kunnosta, tulevista remonttitarpeista ja rohkeus tehdä päätöksiä. Päätöksenteko taas edellyttää tietoa ja vaihtoehtojen punnitsemista. On hyvä, jos rakennuksista on tehty pitkän aikavälin korjaustarveselvitys, kosteiden tilojen tarkasteluineen. Kun nämä on tehty ja päivitetty, budjettien ja laskelmien laatiminen on helpompaa. Talouden suunnittelu kannattaa tehdä vähintään viideksi tulevaksi vuodeksi, mieluiten tätäkin pidemmäksi ajanjaksoksi. Näin myös omistajat voivat suunnitella oman taloutensa kehityksen.

Yhtiön ei lähtökohtaisesti kannata kerätä tarpeettoman isoja kassavaroja, mutta mikäli edessä on peruskorjauksia tai remonttisuunnitelmia, voi olla mielekästä, että ainakin suunnitteluun on kassassa riittävät varat. Usein parin kolmen kuukauden vastiketta vastaava määrä riittää selviytymään pienistä, yllättävistä rikkoutumisista, mutta voi olla hyödyllistä kerätä vähän puskuria tulevaan.

Hyvä hallitus on avainasemassa toimintojen suunnittelussa. Joissakin taloyhtiöissä on pohdittu asiaa jopa strategiatasolle saakka. Tärkeintä on, että hallitus tekee realistisen talousarvion, jossa on huomioitu vastikkeiden lisäksi se, että käyttökorvaukset todella kattavat asiasta aiheutuvat kulut kokonaisuudessaan. Eli että veden käyttäjä maksaa veden kulutuksensa eikä sitä subventoida hoitovastikkeesta. On myös tärkeää, että vuosittaiset kulut on oikein ja mahdollisimman täsmällisesti arvioitu. Mielellään hieman yläkanttiin, kuin riskejä ottaen. Tärkeää on, että palveluntuottajia myös kilpailutetaan aika-ajoin. Ei siis voi tuudittautua ajatukseen, että mikään ei muutu ja että kopioitaisiin vaan edellisen vuoden luvut.

Myös korjauksiin tulee varautua. Mitä paremmin hallitus kykenee ennakoimaan ja arvioimaan korjaustarpeet, sitä helpompi osakkaan on suunnitella omaa talouttaan. Kaikkia ei aina voi toteuttaa kassavaroin, useinmiten ei voi ja jonkun talous on paremmalla ”tolalla” ja yhtiö saattaa saada hankeosuussuorituksia ja näin laina-osuuksia jää vain osan omistajista maksettavaksi. Lainaa ei aina ole edes kovin helppoa saada. Hyvin suunniteltu talous ja tilinpito edesauttavat kuitenkin lainan saamista. Pankit arvostavat hyvää kiinteistönpitoa ja vahvaa taloutta. Ja mikäli haluaa luopua omistuksestaan, hyvin hoidettu ja vahvan talouden omaavasta yhtiöstä asunnon myyminen on usein helpompaa, kuin heikossa hapessa olevan taloyhtiön asunnon myyminen.

Hyvä isännöitsijä on hallituksen tuki ja turva, mutta myös ”työrukkanen”, joka osaa neuvoa ja ohjeistaa, tehdä taustaselvityksiä ja valmistelua sekä tehdä ehdotuksia hallitukselle. Hallitus valmistelee ja esittää asiat omistajille yhtiökokouksessa. Omistajat paitsi valitsevat hallituksen, myös päättävät, miten yhtiössä toimitaan yhtiökokouksessa, johon on kovin tärkeä osallistua. Tämän jälkeen hallitus saa toimeenpanna päätetyt asiat. 

Jos siis mieluummin varautuisit ja osallistuisit, etkä jäisi odottamaan, että on pakko reagoida!

On tärkeää, että jokainen pitää omalta osaltaan asunnostaan ja kiinteistöstä huolta. Taloyhtiö omistaa kiinteistön ja huolehtii sen perusrakenteista.

Yhtiö tiedottaa vuosittain osakkaita yhtiökokouksessa seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevista kunnossapitotarpeista, jotka yhtiö hoitaa.

Jokainen omistaja voi tehdä omassa huoneistossaan sisäpuolella remontteja ja asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että näistä kaikista (muutos- ja kunnossapitotyöt) ilmoitetaan yhtiölle. Hyvin ja asianmukaisesti toteutetut korjaustoimet nostavat lähes poikkeuksetta huoneiston arvoa.

Lain mukaan kunnossapito- tai muutostyötä suunnittelevan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen. Osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista kuluista. Ilmoituksen käsittely ja osakkaalle vastaaminen on yleisimmin delegoitu isännöitsijälle, jolta saa myös asiaan liittyen lisätietoja. Yhtiö säilyttää kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset ja antaa niistä tarvittaessa tietoja mm. isännöitsijätodistuksessa.

Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyötä ja tämäkin tapahtuu työn suorittavan osakkeenomistajan kustannuksella.

Mitä töitä ilmoitusvelvollisuus sitten koskee?

Lain mukaan osakas on velvollinen ilmoittamaan työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan asemaan, kuten esimerkiksi:

• huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen (esimerkiksi parketin tai laminaatin asentaminen muovimaton tilalle tai seinien levytys), jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta (toimenpiteet voivat edellyttää asbestinpoistoa – muovimaton liima),
• wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden ja kalusteiden (ei lauteet) korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin,
• putkien, viemäreiden, vesikalusteiden (hanat, wc-laitteen istuin) vaihtaminen ja asentaminen ja muut veden katkaisemista edellyttävät työt,
• viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtoperusjärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen ja poistaminen, jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan (lämmitysjärjestelmään kuuluva patteri- tai lattialämmitys, liesikupu, ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja, sähköliesi voimavirtajohdolla),
• pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta,
• kiinteiden sähköjohtojen vaihtaminen, asentaminen ja poistaminen (kytketty muuten kuin pistorasiaan),
• muutokset kantaviin väliseiniin, jos voivat vaikuttaa rakenteeseen (esimerkiksi kantavuuteen tai eristävyyteen),
• kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähkö-johtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja tms.,
• huoneiston ulko-oven lukituksen, postiluukun, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen
• altaan ja allaskaapin vaihtaminen, asentaminen tai poistaminen, (yleensä alakaappien runkojen vaihtamisesta kannattaa aina ilmoittaa).

Mitä töitä ei tarvitse ilmoittaa?

• tapetointia eikä maalausta,
• lattiapinnoitteen vaihtamista vastaavan kaltaiseen pinnoitteeseen (esim. vanhan parketin uusiminen, kun käytetään uudelle parketille suositeltua äänieristettä),
• taulujen, lamppujen, koukkujen ja hyllyjen kiinnittämistä,
• eteisen, olohuoneen, makuuhuoneen, työhuoneen ja muun kuivatilan kaappien rakentamista, asentamista eikä poistamista, jos ei vaikuta ilmanvaihtoon (ei peitä ilmastointikanavaa),
• keittiön, kylpyhuoneen, wc:n tai muun märkätilan kaappien asentamista, jos ei vaikuta vesieristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon,
• pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa,
• muiden kuin käyttövesi-, viemäri-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentamista, muuttamista tai poistamista: jää-, pakastin- ja viileäkaappi, mikroaaltouuni, kuivauskaappi tai –rumpu, ilmanvaihtojärjestelmään kytkemätön liesituuletin (esim. aktiivihiilellä toimiva),
• huonekorkeuden laskemista, jos se ei vaikuta ilmastointikanaviin tai sähköjohtoihin,
• väliovien vaihtamista eikä poistamista.

Miten ilmoitan?

Ole yhteydessä EF Isännöintiin, niin saat tarkemmat ohjeet ja neuvot. Taloyhtiöittäin käytänteet saattavat hieman vaihdella!

Voit olla yhteydessä EF Isännöintiin suoraan internet sivuillamme olevalla lomakkeella.